走ろう、レバーで。

どーも！！

ホームメイトＦＣくわな大福店のヒロスケです！！

 

 

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今日はようやく不動産のお話なのですが・・・

 

 

最近、ヒロスケ達がいなべのほうで忙しい！忙しい！と動いていたのにはワケがありまして・・・

 

 

もうブログのタイトルに出ちゃっているので、お分かりかと思いますが・・・

 

 

 

ヒロスケ・・・

 

 

 

大家さんになりました！！

 

 

 

ま～正確に言うと、ヒロスケの会社で買ったのでヒロスケの会社が大家さんなのですが、ややこしいのでブログ上ではヒロスケが大家ということでお願いします(笑)

 

 

いや～もともと不動産屋を始めて不動産投資に興味はあったのですが、このタイミングで自分でアパートを買うとまでは思っていなかったです

 

 

でも、当店のお隣にあるマンションに以前住んでいた小さい男の子が、ヒロスケのことを「大家さん」と呼んでくれていて、「ただの管理人なんだけどな～」と思いつつ、目をキラキラさせながら「大家さん」と呼んでくれる子供が可愛くてですね・・・

 

 

ヒロスケは、ただただ子供たちに「大家さん」と呼ばれたいがために大家さんを目指していたと言っても過言ではありません（笑）

 

 

今回はヒロスケ父から教えてもらったことが始まりなのですが、いなべ市の公有財産の売却ということで、もともと市の教員住宅として使われていた物件が売りに出ました♪

 

 

こういう場合は、普通に買うのではなくて公平性を保つために入札になりまして、今年の初めくらいからいなべ市のホームページで「公有財産の売却」という項目が出て、入札の申し込み方法や物件の概要などが分かるようになり、２月くらいに入札の申し込みをして保証金を預ける形になり、入札の当日はいなべの市役所にて会議室に市の担当者さんと５・６組くらいの公有財産を買いたい人が集まってという形でした♪

 

 

入札は初めての経験だったのですが、自分がこれだ！！と思った金額を書いた用紙を順番に入れていきまして、みんなが札を入れたら担当者さんが順番に開封していって、数名の担当者さんがみんなで金額を確認し・・・

 

 

 

「今回は川瀬開発不動産株式会社さんに○○万円で決定しました！」

 

 

という感じで、すぐに結果を読み上げられました♪

 

 

この時に「あ～その金額か～」とか、「もともとの最低落札価格が低すぎるんだよな～」という声が漏れていたので、みなさんはもっと低く金額を見積もっていたんでしょうね～

 

 

ヒロスケは、ヒロスケ父から「これは最低落札価格がかなり安い金額で出てるけど、投資家は賃料収入から計算してそこそこの金額を出してくるはずだから、ヒロスケも収益から計算して考えたほうがいいぞ！！」とアドバイスをもらっていまして、おそらく他の方は最低落札価格に惑わされて単純に建物の価値で計算したんだろうな～と思います♪

 

 

建物の査定方法でいうと、ヒロスケは収益還元法で計算して、他のみなさんは原価法で計算したということですね♪

 

 

たしかに、築２０年以上も建っている鉄骨で１ＤＫのアパートなので、単純に建物価格だけを考えると、ヒロスケが出した金額よりは安く見積もってしまうと思いますが、今のいなべ全体の賃貸事情を考慮するとヒロスケが出した金額でも、表面利回り２０％前後の十分な利回りが取れることがわかります♪

 

 

そして、何よりヒロスケの地元であるいなべ市内の物件だったので、将来のことを考えると絶対に欲しい！！と思った物件でした♪

 

 

そのアパートは入札前に一度見学をさせて頂いたのですが、５年近く使っていなかったとはいえ、そこそこ綺麗な状態で・・・

 

 

 

※リフォーム前の状態・・・

 

 

壁紙などは交換が必要な感じでしたが、床は本物のフローリングでしっかりしていましたし、水回りの水栓とかはシングルレバーに変わっていたりと新しい部分も多くて、リフォーム代も抑えられそうな感じでした♪

 

 

アパートを落札したあとは、市との契約手続きや銀行とのやり取りなどやることがたくさんありまして、賃貸の繁忙期が重なったので、本当にてんやわんやで進めていて大変でした

 

 

そして、ようやく３月末くらいに決済と所有権移転が終わって、無事�
�大家さんに・・・

 

 

いや、この時はまだ入居者さんが付いていないので、まだ真の大家さんとは言えないですね・・・

 

 

 

ここからがまた大変でして・・・

 

 

 

とりあえず物件全体をどうやってリフォームするのかと、どの程度修繕しないといけないのか一通り調査が必要なので、水道・ガス・電気・清掃・クロス屋・建具屋・・・などなどに手配をしまくって・・・

 

 

アレを直さないと～コレを直さないと～という話を取りまとめながら、リフォーム計画を進めていき、ヒロスケはネットを繋げたかったので、ネットを繋げる業者を呼んだり、ケーブルテレビさんから話を聞いたりしまして・・・

 

 

まだ三重県では出始めたばかりですが、インターネット無料の賃貸が今後増えてくると思ってまして、今までもネット無料はあったのですが、一つの回線をアパートの入居者全員で分けるのでみんなが使っている時間帯は遅くなってしまったり・・・というデメリットがあって、今回ヒロスケが契約したネットはすべての部屋に１ＧＢの早さで使える光回線が繋がっており、光ＴＶやテレビでネットなども出来て、将来的には４Ｋや８Ｋという高画質のテレビも難なく観られるという優れものです♪

 

 

ほとんどの入居者様がスマホやパソコンを使う時代なので、ネットやWifiが繋がる賃貸はもう当たり前になってくると思いますね～

 

 

アパートはヒロスケ父・母や伯父さんまで登場して、みんなで掃除などを頑張りました♪

 

 

 

※草まみれだった敷地・・・

 

 

※北側はコケのようなものがいっぱい・・・

 

 

 

これを何でもできる伯父さんが・・・

 

 

 

※高圧洗浄機でコケを取ったり・・・

 

 

※火炎放射器みたいなもので草をファイヤー！！

 

 

※階段も高圧洗浄してもらいました♪

 

 

※ヒロスケ父が張り切って看板を作ってくれました♪

 

 

※もう一つ光る看板も(笑)

 

 

※和風な外観にぼんぼりみたいな看板が合う♪

 

 

 

そして、ある程度内装が終わった段階で、このアパートは家具家電付きにしたかったので、４月からゴールデンウィークあたりに買いまくった家具家電を室内清掃と並行して設置を頑張りまして・・・

 

 

 

※ヒロスケは折り畳みベッドを組み立てたり・・・

 

 

※カーテンなどを設置してます♪

 

 

※電子レンジなどはヒロスケ嫁担当♪

 

 

※テレビ設置もお手の物♪

 

 

家具家電の設置は先週くらいにしたのですが、１０室あったのでメチャクチャ大変でした

 

 

もちろん１日では終わらないので、数日に分けてヒロスケ嫁と半日を潰したり、休みの日を１日潰したりしてせっせと作業の日々・・・

 

 

ようやくほとんどの作業が終わった

ヒロスケのアパート「縁（えにし）」がこちら♪

 

 

 

※ヒロスケ母が作業してます(笑)

 

 

※専用ゴミボックスを設置しました♪

 

 

※キッチンはガスコンロ・電子レンジ・冷蔵庫付き♪

 

 

※エアコン・照明・カーテン・ローテーブル・折り畳みベッド・テレビ台とテレビ付きです♪

 

 

※ＴＶドアホンも設置しました♪

 

 

※大きい収納が二つあるのも気に入りました♪

 

 

※３点ユニットバスですが、けっこう広めです♪

 

 

こんな感じで、大きな修繕から細かい修繕まであって、約２ヶ月ほど掛かりましたが、みなさんのご協力のおかげでようやく綺麗になって貸し出せるようになりました♪

 

 

しかも・・・

 

 

ありがたいことに、リフォーム中に派遣会社さんなど２・３社から１棟まるっと借りたい！！というお申し出を頂いて、契約内容を交渉させて頂いて、無事に６月１日より借りて頂くことが決まっています♪

 

 

この物件ではマンスリー契約なども検討していたので、普通の契約とマンスリー契約を混ぜて表面利回り２０％を超えるくらいの収益を見込んでいまして、１棟まるっとだと少し賃料の割引をしたので、もともと見込んだ収益よりは落ちてしまいますが、それでも２０％近い利回りを確保できますし、数年の間はずっと借りて頂けるということで入退去の心配や管理の手間が掛からないので、１棟契約もありがたいですね～♪

 

 

ただ今回アパートを買って感じたことは・・・

 

 

今までアパート・マンションの管理をいくつかさせて頂いていたのですが、やはり他人の物件を管理するのと、自分で買ってやってみるのでは大違いですね

 

 

アパートの修繕は思っていた以上にお金と時間が掛かりましたし、こちらのアパートは１DKのお部屋が１０室あって家賃収入がそこそこあっても、ローンや税金を支払っていくと手元に残るお金はこんなもんか～という感じなので、利回りがこれだけあるこのアパートでこんな感じであれば、他の利回り１０％前後の物件とか大手メーカーで建てられた大家さんは、まったく儲かってないことがわかりましたね～

 

 

みなさん・・・築２０年くらいの物件を満室想定表面利回り１０％くらいで買ってはいけませ�
�

 

 

あと、単純にお部屋が１０室もあると修繕にお金と時間が取られるので、不動産投資の初心者であれば、まずは１戸建ての中古住宅から始められるといいかな～と思います♪

 

 

１戸建てであれば、最悪の場合は売ろうと思えば売りやすいですし、金額もアパートやマンションほどはいかないのでリスクも少なくて始めやすいと思いますね～♪

 

 

ヒロスケはできるだけ地元であるいなべ市にみなさんのマネーを投資して欲しいので、良い物件が出てきたらまたブログでご紹介させて頂きます♪

 

 

あと、千とせさんや上木食堂さんのようにいなべ市で古民家を再生したり、別に古民家じゃなくてもいいのですが、お店を出したいな～という方を応援していきたいと思います♪

 

 

ま～ヒロスケがというよりは、すでにホームメイトFCいなべ店のヒロスケ父とヒロスケ母が窓口みたいになってますがね～（笑）

 

 

今回のアパートは公有財産ということで、売買代金は税金みたいな扱いになるようで、かなりの金額をいなべ市にお支払いさせて頂いたので、ヒロスケも少しは地元に貢献できたかな～と思います

 

 

本日は、ヒロスケが大家になったご報告でした♪

 

 

 

☆今日の一言☆

そろそろ「イケメンN社長・・・大家になる！！①」も登場か！？