皆さんこんにちは！
やっぱり1か月に1回の更新しかできません、、、
令和になっても1か月に1回、、、
もういっそ1か月に1回と決めて、逆に開き直ってしまおうかなとも思ってるくらいです
そして令和です、令和になりました
令和の元号を記者会見で発表した、令和おじさんこと菅官房長官の髪の毛は、後退しそうで後退しない、、、瀬戸際で踏みとどまってどれだけ長いんだーという雰囲気を醸し出していますが、やはりあれだけの名官房長官ともなると、土俵際の粘りがそのあたりのハゲ切ってしまった一般ピープルハゲ親父とは全く違う
まあそれはいいとして、、、
さすがに令和一発目のブログでいつもの私のブログのような、くだらんつまらん事を書くわけにいかず、、、
今日はマジメにいきます！
住宅業界&住まいを大解剖していきましょう！
住まいを、そして住宅業界をマジメに考える、の巻でございます！
住宅業界を不動産業界、建築業界と分けて大解剖し、そして住まいについても大解剖していきましょー！
これは不動産業界、そして建築業界と両方のキャリアがある私だからこそできる事と自負しております
その私が、不動産業界の裏側、内緒の話も含めて大解剖でーす
そしてちょっと長くなると思いますので、今日はその1です！
マジメにいくぞー！
しかしマジメは苦手なんですよね、、、私、、、
でもマジメ過ぎたらタカトシばりに突っ込んでくださいね、マジメかっっっ！ってね
私は住宅業界に17年います！
私の強みは住宅業界の右から左までかなり広い範囲を経験してきた事です！
と、いっても住宅業界で働いたことがない人にとっては、何が右で何が左でどこからどこまでが住宅でどこからどこまでが不動産なんだー、とよく分からないと思います
それではそのあたりから解説していきましょう！
一般の方にとって、よく分からない住宅業界、そしてその先にある住まい、を大解剖していきましょう！
まず、、、
住宅業界と一口に言いましても、実は結構分かれるんです、、、
まず大きくは不動産と住宅に分かれます！
不動産とはいわゆる不動産屋さんです、そして住宅とはまずはハウスメーカーを想像して下さい！
不動産屋さんも、大きくは2種類に分かれます！
1つは大手流通系と言われる会社、例えば三井のリハウスや住友不動産販売、東急リバブル、などがそれにあたります！
そしてもう一つは地場の不動産屋、そうです、いわゆる皆さんが想像する街の不動産屋さんです！
私は19歳でこの業界に入りましたが、キャリアのスタートはいわゆるこの街の不動産屋さんから始まりました
一般の方の中には、この不動産屋さんでも家を建ててくれると思っている方もいらっしゃいます、、、
結論から言うと基本的に彼らは家を建てることができる事はできません！
不動産屋さんとは、免許的には「宅地建物取引業」です！
つまり土地やマンション、そして完成している一戸建ての仲介をするのです！
いわゆる斡旋ですね！
そこに「家を建てる」は含まれておりません
ちなみに余談ですが、ちょっとご年配の方は、不動産屋さんのことを「周旋屋」と呼ぶ方もいらっしゃいます！
周旋、つまり斡旋ですが、すなわち仲介という事です！
さらに余談ですが、ちょっと口の悪い？ご年配の方は不動産屋さんを「千三屋」という方もいらっしゃいます！
分かりますか？
千三屋、、、
不動産屋さんは嘘つきだから、千のうち三つしか本当の事を言わない、、、という意味です
何という悪口、、、
ま、それはさておき、、、
不動産屋さんは家を建てる事はできない、というところはまずおさえておきましょう！
※もちろ建設業の免許を持っている不動産屋さんもいますので、あくまでも一般論という事です。
ではこの不動産会社、大手流通系と地場の不動産屋さん、どちらが強いか、、、
これはなかなか微妙なところです、、、
まず、自分の持っている不動産を売却するシーンから考えてみましょう！
不動産を売却する場合も二つのパターンがあります！
一つは一般のエンドユーザーに向けて販売する場合と、いわゆる不動産業者による直接買取です！
もちろんそれぞれメリットとデメリットがあります。
一般のエンドユーザーに向けて売り出す場合は、いつ売れるか、いくらで売れるかはもちろんわからない
そして不動産業者の買取の場合は、もちろん売却時期と売却価格が確定できるが、もちろん売却価格は一般の方が買うより安くなる
その他にも瑕疵担保の事や、諸々エンドユーザーが買う場合と、不動産業者による買取の場合は業界の慣例として取引条件が異なります！
まあシンプルにいうと、もうめんどくさい事は嫌だし価格は安くても時期と価格を早く確定したいなー、という方は不動産業者買取が向いています！
逆に、少しでも高く売りたいぜー、という方はじっくり時間をかけてでも一般エンドユーザーに対して販売をする方法をお勧めします！
そして、その上で大手流通系と地場の不動産業者のどちらに依頼すれば良いか、です！
一般のエンドユーザーに向けて売り出しをするのであれば、実はどこの会社に任せても大きな差は出ません！
もう一度言います、実は大差はありません
ほんとです！
ではその事を言う前に、売り出す際の契約形態からご説明しましょう！
不動産業者が販売依頼を受ける契約（媒介契約と言います）は三種類あるのですが、一般的には専任媒介契約を締結する事がほとんどです！
この専任媒介契約、一言で言うと「うちに販売わ依頼してくれたんなら、他の不動産業者には重ねて依頼はしないでね、うちが販売するからね。あ、でももし自分で買主さんを見つけたらそれはそれでいいよ、その時は言ってね」という種類の契約です！
ちなみに、他の不動産業者にも重ねて依頼できる媒介契約は一般媒介契約、そして不動産業者に重ねて依頼できない上に自分で買主さんを見つけた場合でも売却出来ない（自己発見取引の禁止）媒介契約が、専属専任媒介契約となります！
今はほとんどこの専属専任媒介契約は少なくなりましたねー！
この三種類の媒介契約の種類を説明すると、多くの方が「じゃあ一般媒介契約にしてたくさんの不動産業者に依頼した方が販売できる可能性が少しでも上がっていいんじゃないのー」と思うかもしれません
それが違うんです、、、
鍵は、レインズというネットワークの存在です！
レインズとは何か、、、
レインズとはいわば不動産業者間のネット上のネットワークです！
ここに売却依頼を受けた不動産情報を登録する事によって、どの不動産業者もその情報を見る事ができ、そして不動産業者がその不動産を購入しそうなお客さんを持っていれば、その情報を紹介する事ができます！
そして、ここが大事なところですが、専属媒介契約を締結すると、不動産業者は7日以内にこのレインズに売却依頼を受けた不動産情報を登録しなくてはいけません
これは宅建協会のルールではなく、宅建業法のルールですのでこれを怠ると宅建業法違反となります！
ちなみにこのようにちゃんとレインズに登録する事なく、物件情報を自分だけのものにしておく事を「囲う」と言いますが、基本的には宅建業法違反です
なぜレインズに登録しないといけないか、、、
それを言う前になぜ不動産業者はレインズに登録したくないか、を考えた方が話が早い！
不動産の仲介は、買主と売主を自分で見つけると双方から3%の手数料がもらえます！
この双方から手数料をもらう事を「両直」といい、片方からしかもらえない場合を「片手」といいます！
もちろん不動産業者は双方から手数料をもらえる両直を目指すので、レインズに登録したくないわけです！
つまりレインズに登録すると、情報がオープンになります、なので他の不動産業者が買主さんを連れてきたら自分は売主から手数料を取れない片手になります
その場合、もちろんその買主を連れてきた不動産業者も買主からしか手数料をもらえませんので！その不動産業者ももちろん片手です！
こんな感じで売主側にはＡ不動産、買主側にはＢ不動産、という一つの取引で２社不動産業者が入る事になりますが、一般的な事ですので珍しく話ではありません！
売主が販売を不動産業者に依頼した場合、その不動産業者が「両直」を狙ってレインズに登録しない事がないよう、宅建業法は販売を依頼された日から7日以内にレインズに登録するように定めているわけですね
となると、、、
そうです、ピンときた方もいらっしゃると思います
売却を依頼した不動産業者がレインズに登録して、全ての不動産業者がその不動産情報を見られる状態で、しかも全ての不動産業者が買主を紹介できるとしたら、、、どこに任せても一緒じゃん
と、、、
はい、そうです、、、
もちろん厳密には多少違いますが、概ねはその通りです！
ちなみにこれはあくまでも一般エンドユーザーに向けて販売する、という前提です！
不動産業者買取の場合は、少し事情が異なります
その前に、、、
このレインズへの登録を理解すると、一般媒介契約はあまりしない方が良いという事がお分かりいただけるかと思います！
例えば、専任媒介契約であれば、不動産業者はうまくいけば両直、最悪でも売主からだけでも手数料はもらえる片手は確保できるわけです！
しかし、不動産業者に売却を重ねて依頼する事ができる一般媒介契約の場合、最悪は自分の取り分が無い可能性があるわけです、、、
そんな場合、、、
やはり不動
産業者は一生懸命にならない事が多いのです、悲しい話ですが、、、
不動産業者によっては、一般媒介契約の場合は依頼を受けない、とする業者もいるほどです
まあ不動産業者もボランティアじゃないので、お金と手間暇かけて、結局何もなしじゃただ単にマイナスですもんね、、、
うーむ、今日はマジメすぎるなー、こんな話、、、
今日はこれくらいにして、次は不動産業者に購入を依頼する場合や、売却の際の業者買取の場合、ハウスメーカーや地場の工務店、そして建売の実情についてお話ししましょう！
あ、ちなみにご質問があればお気軽にコメントください！
私なりにお答えできる範囲でお答えします！
そしてそろそろ待ちに待ったダイビングの
季節だなー
この時期を待ってたぞー！
今年は去年ほどダイビング熱は高くはないですが、今年もあちこち潜りにいくぞー！
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～注文住宅のTeamNext～
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